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Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und Provisionsbedingungen
1. Geschäftsgegenstand
Geschäftsgegenstand ist das Betreiben von Immobiliengeschäften und damit zusammenhängender Geschäfte jedweder Art, insbesondere die Vermietung, der Erwerb und der Verkauf von Grundstücken, wohn- und gewerblichen Immobilien im weiteren Sinne von Wohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke, Büros, Einzelhandelsimmobilien, Gastronomieflächen und Hotels, die Entwicklung von Immobilienprojekten sowie das Erbringen von Dienstleistungen im Zusammenhang mit den vorgenannten Unternehmensgegenständen, selbst oder durch das Unternehmen, an denen die Gesellschaft beteiligt ist.
2. Weitergabe von Informationen und Daten an Dritte
Die Weitergabe unserer Angebote und Informationen an Dritte insbesondere Exposés und deren Inhalt ist grundsätzlich ohne Zustimmung nicht zulässig. Alle von uns durchgegebenen Daten, Informationen und Angebote sind nur für den Empfänger bestimmt und vertraulich zu behandeln.
Eine Weitergabe an Dritte ist ohne ausdrückliche Zustimmung, die zuvor schriftlich erteilt werden muss, untersagt.
Verstößt der Auftraggeber gegen diese Verpflichtung und gibt Daten zum Angebot oder Informationen über zuständige Kontaktpersonen (z.B Eigentümerdaten) dieses Angebotes an Dritte weiter und schließt
der Dritte aufgrund dessen einen Vertrag ab, der nach Maßgabe dieser Bedingungen provisionspflichtig wäre, so verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung eines Schadenersatzes in Höhe der Provision auf Grundlage dieser Bedingungen.
Weitere Schadensersatzansprüche wegen unzulässiger Weitergabe von Informationen gegen den Auftraggeber bleiben hiervon unberührt.
3. Angebote
Die Angebote erfolgen freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf/Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Den objektbezogenen Angaben liegen die uns erteilten Auskünfte und Informationen, insbesondere des Verkäufers/Vermieters zugrunde. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird vom Makler nicht übernommen. Es obliegt daher dem Kunden, die Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit und/oder Vollständigkeit dieser Angaben wird nur für den Fall eines vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verhaltens übernommen.
4. Provisionsanspruch
Alle Maklerprovisionen, die nach dem Inkrafttreten am 23. Dezember neu abgeschlossen werden, sind unter den neuen Provisionsvorschriften zu betrachten. Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. Gewerbliche Transaktionen fallen nicht unter das Gesetz zur Provisionsteilung. Die Provisionspflicht und die Höhe der Provision richten sich nach der mit der jeweiligen Vertragspartei getroffenen Makler- und Provisionsvereinbarung. Bei gewerblichen Miet- und Pachtangeboten gelten ergänzend die objektbezogenen Provisionsbedingungen gemäß Ziffer 7.2 dieser AGB.
Die MANAI Immobilien GmbH hat das Recht, beim Abschluss des Hauptvertrages anwesend zu sein.
Erfolgt der Abschluss des Hauptvertrages ohne die Teilnahme der MANAI Immobilien GmbH, so ist der Kunde verpflichtet, der MANAI Immobilien GmbH unverzüglich Auskunft über den wesentlichen Inhalt des Hauptvertrages und die Bemessungsgrundlage des Provisionsanspruches zu erteilen.
5. Entstehen des Provisionsanspruchs
Der Nachweis bzw. die Bekanntgabe der Objektadresse und/oder des Anbieters geschieht unter ausdrücklichem Hinweis auf die Provisionsforderung der MANAI Immobilien GmbH im Falle des Ankauf oder einer Anmietung. Der Anspruch der MANAI Immobilien GmbH entsteht, sobald aufgrund des Nachweises und/oder der Vermittlung der MANAI Immobilien GmbH ein Hauptvertrag bezüglich des benannten Objekts zustande gekommen ist. Hierbei genügt Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit. Wird der Hauptvertrag zu anderen, als zu den ursprünglichen angebotenen Bedingungen abgeschlossen oder kommt er über ein anderes Objekt des von der MANAI Immobilien GmbH nachgewiesenen Vertragspartners zustande, so berührt dieses den Provisionsanspruch der MANAI Immobilien GmbH nicht, solange das zustande gekommene Geschäft mit dem angebotenen Geschäft wirtschaftlich identisch ist oder in seinem wirtschaftlichen Erfolg nur unwesentlich von dem angebotenen Geschäft abweicht. Der Provisionsanspruch entsteht also insbesondere bei Kauf statt Miete, Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt Objekten und umgekehrt, Erbbaurecht, statt kauf soweit tausch statt kauf oder Miete.
6. Fälligkeit, Zahlung und Zahlungsverzug
Der Provisionsanspruch wird mit dem wirksamen Zustandekommen des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrages fällig, sofern die vereinbarten Voraussetzungen des Provisionsanspruchs erfüllt sind. Ein späterer Mietbeginn, Übergabe- oder Zahlungstermin des Hauptvertrages verschiebt die Fälligkeit der Provision nicht.
Wird der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann die Provision erst nach Eintritt dieser Bedingung verlangt werden.
Die Provision ist innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Rechnung zu zahlen, frühestens jedoch nach Eintritt ihrer Fälligkeit.
Der Eintritt des Zahlungsverzugs richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Während des Verzugs werden die gesetzlichen Verzugszinsen berechnet. Bei Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, betragen diese neun Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz.
Soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, kann zusätzlich die gesetzliche Verzugspauschale von 40 Euro verlangt werden. Die Geltendmachung eines weiteren ersatzfähigen Verzugsschadens bleibt vorbehalten. Gesetzliche Anrechnungspflichten werden berücksichtigt.
7. Provisionsberechnung
7.1 Kauf
Sofern nichts anderes vereinbart ist, beträgt die Käuferprovision 4% zzgl. MwSt. Die Berechnung der Provision resultiert aus Basis der vereinbarten notariell beurkundeten Gesamtpreises einschließlich aller damit in Verbindung stehenden Nebenleistungen und ist vom Auftraggeber/Käufer an uns zu zahlen.
7.2 Gewerbliche Vermietung und Verpachtung – objektbezogene Provisionsbedingungen
Ob eine Gewerbefläche für den Miet- oder Pachtinteressenten provisionsfrei oder provisionspflichtig angeboten wird, wird im jeweiligen Exposé ausdrücklich angegeben.
Wird die Fläche als „für den Mieter provisionsfrei“ beziehungsweise „für den Pächter provisionsfrei“ angeboten und entsprechend vereinbart, schuldet dieser der MANAI Immobilien GmbH für den Abschluss des betreffenden Hauptvertrages keine Maklerprovision. Die nachfolgenden Provisionssätze und Zuschläge finden ihm gegenüber auf diesen Vertragsabschluss keine Anwendung.
Bei einem provisionspflichtigen Angebot wird im Exposé ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Provision vom Miet- oder Pachtinteressenten zu zahlen ist. Eine Zahlungspflicht entsteht auf Grundlage eines mit diesem geschlossenen Maklervertrages und der darin vereinbarten Provisionsbedingungen, sofern der Hauptvertrag infolge unseres Nachweises oder unserer Vermittlung zustande kommt.
Für die Zuordnung der Provisionspflicht ist nicht entscheidend, welche Partei die Immobilie ursprünglich zur Vermarktung übermittelt oder die MANAI Immobilien GmbH zuerst kontaktiert hat. Maßgeblich ist die mit der jeweiligen Partei getroffene Provisionsvereinbarung.
Sofern bei einem provisionspflichtigen Angebot keine abweichende objektbezogene Provisionshöhe vereinbart wird, richtet sich die Provision nach der bei Abschluss des Hauptvertrages vereinbarten festen Vertragslaufzeit:
Bei einer festen Vertragslaufzeit von weniger als 5 Jahren beträgt die Provision drei Nettomonatsmieten.
Bei einer festen Vertragslaufzeit ab 5 Jahren und weniger als 10 Jahren beträgt die Provision vier Nettomonatsmieten.
Bei einer festen Vertragslaufzeit ab 10 Jahren und weniger als 15 Jahren beträgt die Provision fünf Nettomonatsmieten.
Bei einer festen Vertragslaufzeit ab 15 Jahren beträgt die Provision sechs Nettomonatsmieten.
Sämtliche Provisionssätze verstehen sich zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
Bei Miet- oder Pachtverträgen ohne fest vereinbarte Vertragslaufzeit wird die Höhe dder Provision gesondert mit dem Zahlungspflichtigen vereinbart.
Nettomonatsmiete ist die vertraglich vereinbarte monatliche Nettogrundmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten sowie ohne Umsatzsteuer. Bei Pachtverträgen gilt die entsprechende Nettomonatspacht.
Lediglich optionale Verlängerungszeiträume werden bei der Bestimmung der festen Vertragslaufzeit nicht berücksichtigt. Ergänzend gelten die Regelungen der Ziffern 7.3 bis 7.7 über vereinbarte Zuschläge, Staffelmieten und Folgeanmietungen, Übernahmeleistungen und Vertragsabschlüsse durch wirtschaftlich verbundene Unternehmen. Die dort genannten besonderen Vereinbarungsvoraussetzungen bleiben unberührt.
7.3 Optionsrechte, Vormietrechte und Sonderkündigungsrechte
Ist im Hauptvertrag zugunsten des provisionspflichtigen Mieters oder Pächters mindestens ein Optionsrecht, insbesondere eine Flächen- oder Verlängerungsoption, ein Vormietrecht oder ein Sonderkündigungsrecht hinsichtlich der Fläche oder Vertragslaufzeit vereinbart, erhöht sich die nach Ziffer 7.2 zu berechnende Provision einmalig um eine weitere Nettomonatsmiete zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Der Zuschlag fällt unabhängig von der Anzahl der vereinbarten Rechte und unabhängig davon an, ob diese später ausgeübt werden.
7.4 Berechnungsgrundlage bei Staffelmieten
Bei vereinbarter Staffelmiete wird der Provisionsberechnung die durchschnittliche monatliche Nettogrundmiete während der bei Abschluss des Hauptvertrages vereinbarten festen Vertragslaufzeit zugrunde gelegt.
Hierzu wird die Summe der für diese feste Vertragslaufzeit vereinbarten Nettogrundmieten durch die Anzahl der zugehörigen Vertragsmonate geteilt. Lediglich optionale Verlängerungszeiträume bleiben unberücksichtigt.
Die so ermittelte durchschnittliche Nettomonatsmiete bildet auch die Berechnungsgrundlage für einen etwaigen Zuschlag nach Ziffer 7.3.
7.5 Folgeanmietungen
Schließt der provisionspflichtige Mieter oder Pächter innerhalb von zwölf Monaten nach Abschluss des ursprünglichen Hauptvertrages einen weiteren Miet- oder Pachtvertrag über zusätzliche oder andere, von der MANAI Immobilien GmbH nachgewiesene oder vermittelte Gewerbeflächen ab, gelten für diesen weiteren Vertrag die Ziffern 7.2 bis 7.4 entsprechend, sofern der weitere Vertragsabschluss auf unserem Nachweis oder unserer Vermittlung beruht und von der mit diesem Mieter oder Pächter getroffenen Provisionsvereinbarung erfasst ist.
Die Provision für den weiteren Vertrag wird ausschließlich auf Grundlage der zusätzlich angemieteten Flächen, der hierfür vereinbarten Nettogrundmiete und der festen Laufzeit dieses weiteren Vertrages berechnet. Bereits im ursprünglichen Hauptvertrag berücksichtigte Flächen werden nicht erneut provisioniert.
7.6 Ablösen, Inventarübernahmen und sonstige Übernahmeleistungen
Wird im Zusammenhang mit einer provisionspflichtigen gewerblichen Anmietung oder Verpachtung eine Ablöse, Abstandszahlung oder Gegenleistung für die Übernahme von Inventar, Einrichtungen oder sonstigen betrieblichen Vermögensgegenständen vereinbart, beträgt die hierfür zusätzlich zu zahlende Vermittlungsprovision 5 % der vereinbarten Nettogegenleistung zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, sofern dieser zusätzliche Vergütungsanspruch mit dem Zahlungspflichtigen ausdrücklich vereinbart wurde.
Voraussetzung ist, dass die betreffende Übernahmevereinbarung infolge unseres Nachweises oder unserer Vermittlung wirksam zustande kommt. Eine Ablösezahlung allein begründet keine zusätzliche Provisionspflicht.
Zur Berechnungsgrundlage gehören die im Übernahmevertrag vereinbarten Gegenleistungen ohne darin enthaltene Umsatzsteuer. Mietkautionen, laufende Mieten sowie Betriebs- und Nebenkosten werden nicht einbezogen. Bei nicht in Geld bestehenden Gegenleistungen ist deren für die Provisionsberechnung maßgeblicher Wert gesondert zu vereinbaren.
Der Zahlungspflichtige stellt uns auf Verlangen die zur Berechnung erforderlichen Angaben und geeigneten Nachweise zur Verfügung. Nicht provisionsrelevante Vertragsbestandteile dürfen geschwärzt werden.
Bei einer ausdrücklich für den Mieter oder Pächter provisionsfrei vereinbarten Vermietung findet dieser Zuschlag auf Grundlage dieser AGB keine Anwendung.
7.7 Vertragsabschluss durch wirtschaftlich verbundene Unternehmen
Soll der nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag durch ein mit dem Maklerkunden wirtschaftlich verbundenes Unternehmen abgeschlossen werden, sind die Identität des vorgesehenen Vertragspartners und die Zuordnung der Provisionspflicht vor Abschluss des Hauptvertrages ausdrücklich zu vereinbaren.
Als wirtschaftlich verbunden gelten insbesondere Unternehmen, die den Maklerkunden beherrschen, von ihm beherrscht werden oder mit ihm unter gemeinsamer Beherrschung stehen.
Eine eigene Provisionspflicht des Maklerkunden für einen Vertragsabschluss durch ein verbundenes Unternehmen besteht nur, wenn er diese ausdrücklich übernommen hat und die weiteren vereinbarten Voraussetzungen des Provisionsanspruchs erfüllt sind. Eine Zahlungspflicht des verbundenen Unternehmens setzt eine entsprechende eigene Vereinbarung mit diesem voraus.
Für Folgeanmietungen innerhalb von zwölf Monaten gelten ergänzend die Voraussetzungen der Ziffer 7.5. Allein die wirtschaftliche Verbundenheit begründet weder eine Provisionspflicht noch eine gesamtschuldnerische Haftung.
7.8 Erwerb und Veräußerung von Gesellschaftsanteilen – Share Deals
Wird eine Immobilientransaktion durch den Erwerb oder die Veräußerung von Anteilen an einer immobilienhaltenden Gesellschaft durchgeführt, bedürfen die Provisionspflicht und ihre Berechnungsgrundlage einer ausdrücklichen transaktionsbezogenen Vereinbarung.
Sofern hierbei eine Provision von 4 % des anteiligen Immobilienverkehrswertes vereinbart wird, berechnet sich die Provision nach dem zum Transaktionszeitpunkt vereinbarten Verkehrswert der betroffenen Immobilie, multipliziert mit der übertragenen Beteiligungsquote. Die gesetzliche Umsatzsteuer wird zusätzlich berechnet.
Der für die Berechnung maßgebliche Immobilienverkehrswert ist zwischen der MANAI Immobilien GmbH und dem Zahlungspflichtigen festzulegen. Soll eine sachverständige Bewertung erfolgen, sind die Auswahl des Sachverständigen, die Kostenverteilung und die Verbindlichkeit der Bewertung gesondert zu vereinbaren.
Ein Anspruch setzt voraus, dass der betreffende Gesellschaftsanteilskaufvertrag infolge unseres Nachweises oder unserer Vermittlung wirksam zustande kommt und von der Provisionsvereinbarung erfasst ist.
Diese Regelung gilt nicht ohne Weiteres für den Verkauf eines Unternehmens, das lediglich Mieter oder Pächter einer Immobilie ist. Dafür ist eine gesonderte Vergütungsvereinbarung erforderlich.
7.9 Ankaufs- und Vorkaufsrechte
Für den erfolgreichen Nachweis oder die erfolgreiche Vermittlung eines rechtswirksam eingeräumten vertraglichen Ankaufs- oder Vorkaufsrechts kann eine gesonderte Provision vereinbart werden.
Sofern ausdrücklich vereinbart, beträgt diese Provision 1 % des für die Provisionsberechnung festgelegten Nettokaufpreises der betroffenen Immobilie zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Steht der spätere Kaufpreis bei Einräumung des Rechts noch nicht fest, ist die Bewertungsgrundlage vorab gesondert zu vereinbaren. Die bloße Erwähnung eines möglichen Ankaufs- oder Vorkaufsrechts begründet keine Provisionspflicht.
Kommt später aufgrund unserer Maklerleistung ein provisionspflichtiger Kaufvertrag über dieselbe Immobilie zustande, wird eine vom selben Zahlungspflichtigen bereits gezahlte Provision für die Einräumung des Rechts auf dessen Kaufprovision angerechnet.